Tantangan Ekosistem Bisnis Rumah Subsidi di Tengah Kenaikan Harga Material
JAKARTA – Ekosistem bisnis rumah subsidi di Indonesia kini menghadapi tantangan yang semakin berat. Kenaikan harga material konstruksi, terutama besi, baja, dan bahan bakar minyak (BBM), memicu kekhawatiran di kalangan pengembang. Hal ini terjadi di tengah melemahnya nilai tukar rupiah terhadap dolar Amerika Serikat (AS).
Menurut Tenaga Ahli Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Harry Endang Kawidjaja, pihaknya telah menerima sejumlah keluhan dari para pengembang. Mereka mengusulkan kenaikan harga rumah subsidi minimal sebesar 10%. Alasannya adalah volatilitas rupiah yang menyebabkan lonjakan biaya struktur bangunan hingga 20%. Sementara itu, komoditas material alam seperti pasir dan batu mengalami kenaikan hingga 50%.
Endang menjelaskan bahwa jika usulan kenaikan harga tidak diakomodasi, pengembang akan melakukan efisiensi dengan memperkecil ukuran unit rumah atau bahkan menurunkan kualitas bangunan.
Batasan Harga Rumah Subsidi Saat Ini
Saat ini, ketetapan harga rumah subsidi tertuang dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No. 60/2023. Dalam beleid tersebut, pemerintah menetapkan batasan harga rumah subsidi untuk berbagai wilayah. Misalnya:
- Wilayah Jawa (kecuali Jabodetabek): Rp166 juta
- Wilayah Sumatra (kecuali Kepulauan Riau, Bangka Belitung, dan Kepulauan Mentawai): Rp166 juta
- Wilayah Kalimantan (kecuali Kabupaten Murung Raya dan Kabupaten Mahakam Ulu): Rp182 juta
- Wilayah Sulawesi, Bangka Belitung, Kepulauan Mentawai, dan Kepulauan Riau: Rp173 juta
- Wilayah Maluku, Bali, Nusa Tenggara, Jabodetabek, Kepulauan Anambas, Kabupaten Murung Raya, dan Kabupaten Mahakam Ulu: Rp185 juta
- Wilayah Papua Raya: Rp240 juta
Harga yang lebih tinggi di beberapa daerah disebabkan oleh tantangan logistik dan ketersediaan lahan.
Pengembang Mengeluh Soal Margin Cekak
Wakil Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat (DPP) Realestate Indonesia (REI) Bambang Ekajaya menyebut biaya konstruksi di tingkat pengembang meningkat hingga 30%. Meskipun idealnya harga rumah subsidi perlu dinaikkan, upaya ini sulit dilakukan karena daya beli masyarakat dan kondisi makro ekonomi masih lemah.
“Dengan margin yang berkisar 10–15%, praktis dengan kenaikan harga konstruksi sebenarnya sulit bertahan. Ini menjadi dilema bagi semua pihak,” ujar Bambang.
Aliansi Pengembang Perumahan Nasional Jaya (Appernas Jaya) juga mengeluh tentang dampak depresiasi rupiah terhadap dolar AS. Menurut Ketua Umum Appernas Jaya, Andriliwan Muhamad, kenaikan harga material konstruksi paling parah terjadi di luar Jawa, seperti di beberapa kabupaten di Pulau Sulawesi. Di sana, harga semen dan cat melonjak hingga 50%.
Ancaman Penundaan Penyesuaian Harga
Appernas Jaya mengklaim telah mengajukan usulan resmi kepada Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman agar batas harga rumah tapak subsidi segera direvisi. Andre, anggota Appernas Jaya, memperingatkan bahwa penundaan penyesuaian harga berisiko membuat pengembang menahan atau mengurangi volume pembangunan fisik.
“Jika tidak segera disesuaikan, ini akan berdampak pada suplai FLPP, karena kami khawatir jika naiknya signifikan, otomatis kami akan mengurangi pembangunan dulu,” tambahnya.
Masalah Pembiayaan yang Menghambat
Selain masalah harga material, iklim bisnis rumah subsidi juga sering terganjal masalah pembiayaan. Banyak masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) kesulitan mengakses dukungan pembiayaan dari perbankan.
Ketua Umum DPP Asprumnas, M Syawali Pratama, menilai struktur harga rumah subsidi saat ini sudah kehilangan relevansi bisnisnya. Ia menegaskan bahwa menurunnya animo masyarakat bukan disebabkan oleh lemahnya keinginan untuk membeli rumah, tetapi karena berbagai kebijakan dari pihak perbankan.
